上海二手房9连跌 未来涨跌分歧很大

上海二手房价格自去年下半年以来陷入持续下跌轨道，2026年1月数据显示，上海二手住宅价格指数环比下跌0.4%，创下连续第9个月环比下跌的新低，尽管房价持续走低，但跌幅已显著收窄至0.4%，下跌动能逐步衰竭,市场期待值逐步消散。

当前市场面临着明显的分歧，乐观派认为上海二手房已触底，主要得益于政府通过集中收储"老破小"政策形成价格锚，锁定了核心区域资产的底价，堵塞了无底线杀跌的可能性，数据支持这一观点：租金回报率超过2.5%，已跑赢专项债成本，具备安全边际；1月成交量达到五年新高，挂牌量呈现下降趋势，乐观派预测，随着疏通置换链条的推进，2026年春季小阳春将到来,全年房价或实现平稳健康回升。

相比之下，谨慎派则持更为谨慎的态度，他们认为，政府的收储规模尚不足以改变供大于求的市场格局，据传近期政府集中收储仅完成半月销售，数据偏离预期效果较大，谨慎派指出，尽管近期房价出现回暖，但仅仅是春节假期临近以及中介撤牌导致的数据假象，更为关键的是，报价指数仅提升24.6%，远低于所需的30%-40%涨幅水平，而75%业主仍在降价预期之中，5月份限售房集中解禁将对市场形成更大冲击，成为检验市场成色的重要时刻，谨慎派预测，尽管成交量保持稳定，但价格仍有下行压力,未来仍需警惕风险。

从整体市场来看，这并非单纯的涨跌问题，而是一场流动性修复的战役，2026年全国房价普涨难度较大，但核心区老破小的政策托底已初见成效，对于打算进行二手房置换的投资者而言，这确实是一个难得的窗口期（有国企接盘老房子），但对于纯投资者而言,仍需保持谨慎。

总体来看，上海二手房市场的局面复杂而充满变数，未来房价走势将取决于政府政策的实效性、市场供需关系的变化以及投资者心理的转变，投资者在做出决策前，需细致分析市场动向,权衡利弊。